שועל

טיפים והמלצות למי שעומד לרכוש דירה מיד-שניה - קרא לפני שתחתום על זכרון הדברים

 

לפני שאתה חותם על זכרון הדברים (זהירות: הוא מסמך מחייב כמו חוזה), האם שאלת את עצמך מה כולל הנכס שאתה עומד לקנות? ומה יקרה אם לא ימסרו לך אותו בזמן? קרא כמה טיפים קטנים שיחסכו לך צרות גדולות.

 

פורסם ב-21.12.2014 הן את זכרון הדברים והן את החוזה אתה צריך לערוך אך ורק בליווי של עורך דין המומחה בנושא מקרקעין. אין באמור בפוסט זה להחליף ייעוץ משפטי והוא נכתב אך ורק לפקוח את עיניך במקרה ועורך הדין לא ראה בעיה כלשהי. בפוסט נפרד תוכל לקרוא כמה טיפים בנושא כתיבת זכרון דברים וחתימה על מסמך כזה.

 

כלל מנחה: המועד להגיע להסכמות הוא לפני שהן נחתמות ו-'נסגרות' בזכרון דברים או חוזה. אחרי שהסכמת עם המוכר על הקניה ועל מחיר מוסכם יהיה קשה לך מאד לקבל ממנו 'הנחות' כלשהן או ויתורים.

 

שאל את עצמך ואת המוכר מה כולל הנכס העומד למכירה ומה כלול בעצם במחיר העיסקה. האם הנכס כולל את המזגנים המותקנים בדירה? האם הוא כולל את ארונות הקיר, ארונות המטבח, ארונות חדרי האמבטיה, מקלחון, דלתות, שערים,  סורגים, מערכת וצנרת השקיה, כלים סניטריים? האם הוא כולל את כל התוספות אשר בוצעו במבנה (עבודות גבס, פרזול וכו')? מערכת חימום המים? (דוד שמש, חימום גז או חשמל?) מה יפורק ויקח אותו המוכר ומה יעבור לבעלות קונה הדירה?

 

אם משהו יפורק מהדירה יהיה עליך 'לסגור' עם המוכר כי כל הנזקים לנכס - אשר נגרמו בעקבות פירוק מוצרים ורהיטים - יתוקנו על ידי המוכר לפני שהדירה תעבור בעלות ואם הקונה יאלץ לבצע אותם אז המוכר יהיה חייב לשלם עבור תיקונים אלו.

 

לגבי חצר/גינה: לציין מה כלול במחיר הנכס ומה לא ולהתייחס למחסן הבנוי בחצר, מערכת וצנרת השקיה, עצי נוי ובמיוחד עצי זית יקרים שניתן לעקור ולטעת במקום אחר (ואגב, לעקירת עצים יש צורך ברשיון מיוחד מפקיד היערות של העיריה או המועצה).

 

ההמלצה היא לעשות רשימת "לרבות" (מה כלול) ורשימת "למעט" (מה לא כלול) אשר תפרט מה כלול במחיר הנכס ומה לא.

 

לגבי המועד המדויק להעברת הדירה: סגור על מועד מדויק - שעה ותאריך - בה אתה תקבל את הדירה כאשר 'היא פנויה מכל אדם וחפץ'. קח בחשבון שהדירה יכולה להיות מושכרת והשוכרים לא יסכימו לעזוב את הדירה במועד עליו הסכמת עם המוכר. במקרה של עיכוב במסירה אל תקבע מנגנון פיצויים של X שקלים ליום כי אם סכום גדול משמעותית עבור היום הראשון וסכום X עבור כל יום נוסף. זאת מאחר ואתה תאלץ לבטל את ההובלה, או השיפוצים, שתכננת לבצע ולשלם למובילים/קבלן קנס עקב העובדה שהדירה אינה פנויה וביטול העבודה ברגע האחרון. ההמלצה היא כי מועד קבלת המפתח יהיה בשעות אחר הצהריים והערב - וכך תוכל לתאם את המובילים, או הפועלים, לשעות הבוקר של יום המחרת שהוא היום הראשון לבעלותך על הנכס).

 

הגע להסכמות יחד עם מוכר הדירה על המנגנון לתשלום החובות החלים על הנכס (ועד בית, חשמל, מים, ארנונה, קנסות) עד למועד העברת המפתח (ולכן ההמלצה היא שמועד העברת המפתח יהיה בסוף היום האחרון לבעלותו של המוכר על הדירה). וודא שהסכמות אלו נכנסות לחוזה המכירה. מומלץ כי 10%-15% ממחיר הנכס יועברו למוכר לאחר שכל החובות החלים על המוכר (בהקשר לנכס) ישולמו על ידו ואם הוא לא ישלם אותם אז סכום זה ישמש לכיסוי חובות אלו.

 

לגבי החניה - האם החניה שצמודה לנכס היא מוגדרת ככזו בנסח הטאבו או חניה של כל השכנים לפי שיטה של 'כל הקודם זוכה'? (יתכן והמוכר תפס חזקה על שטח חניה אשר אינו מוצמד בטאבו לדירה שלו ובעצם אינו בבעלותו). במקרה של חניה צמודה בטאבו, מה גודלה האמיתי במטרים? האם היא באמת רחבה כמו שמספרים לך או שחלק ממה שמצביעים עליו הוא בעצם שטח משותף? האם המחסום/שער לחניה (חשמלי או לא, בעבודת פרזול או פשוט) נמכר יחד עם הנכס או יפורק?

 

חובה עליך לוודא שאתה לא רוכש נכס שחלקו (מחסן, פרגולה, מרפסת סגורה) נבנה ללא אישורים ו/או חלים על חלקים ממנו צווי הריסה. אם רכשת דירה בבנין משותף שיש לה אישורי בניה לביצוע הרחבות ותוספות (מהרשויות המוסמכות) ודא שהאישורים אכן נתקבלו כחוק וכל השכנים אכן הסכימו לכך (ההסכמה רשומה בפנקס הבנינים המשותפים). כבר היו מקרים שהדירה נקנתה במחיר גבוה לאור העובדה שקיבלה אישורי בניה מהרשויות אך למעשה אישורים אלו נתקבלו בדרך לא דרך והשכנים מעולם לא נתנו את הסכמתם לכך.

 

פנה אל השכנים בכלל וועד הבית/השכונה בפרט ורחרח אודות מערכת היחסים השוררת בין השכנים. יתכן ותגלה כי המוכר בעצם מקיים מצוות 'הרחק משכן רע' (...) ולא היית רוצה להחליף אותו...

 

לגבי הרחבה עתידית של הדירה:

​

העובדה שהשכנים הרחיבו את דירתם אינה אומרת שגם אתה תוכל לעשות זאת - יתכן והם כבר ניצלו את כל אחוזי הבניה של הבנין. אגב, אם השכנים הרחיבו את דירתם ויש לכם קיר משותף, חובה עליך לוודא שהקיר המשותף לא הוקם על השטח שלך בלבד. הסבר: יש לבנות קיר משותף כך שקו האמצע של הבלוק ניצב על הגבול שבין השטחים. לדוגמא, אם הקיר המשותף הינו ברוחב 20 ס"מ אז 10 ס"מ ממנו יהיו על השטח שלך ו-10 ס"מ ממנו יהיו על השטח של השכן. אם כל הקיר (כל רוחב הבלוק) ניצב על השטח שלך (וזה משהו שאתה לא יכול לראות בעין) הרי שהוא חורג ב-10 ס"מ לתוך השטח שלך ואם תכפיל באורך הקיר תוכל לחשב כמה מטר רבוע 'נגנבו' משטח הדירה שלך (או המגרש שלך). קח בחשבון שיכול להיות שהקיר המשותף חורג ביותר מ-10 או 20 סנטימטרים ואז הפלישה אל השטח שלך גדולה עוד יותר. 

​

האם מיקומו של הבנין על המגרש (המרחק מגבול המגרש) וגודלו של המגרש מאפשרים בכלל הרחבה עתידית של הדירה? יתכן ומוכרים לך רק אשליה שתוכל להרחיב את הדירה.

האם נבדקה כבר האפשרות להכניס את הבנין לתמ"א-38? האם יתכן ועקב תכנית הבנין אין כל אפשרות להוסיף לו מעלית?

 

קרא עוד המלצות אודות טיפים לרוכש דירה חדשה - יש שם נקודות נוספות אותן כדאי לבדוק לפני רכישת דירה (רעש, זיהום אויר, תחבורה וכו').

​

גם לאחר שקיבלת את הדירה לידך זכור כי על מוכר הדירה חלה חובת גילוי נאות אשר אינה נוגעת רק לליקויים בדירה (נזילות, רטיבויות, שיפועים בתקרה או ברצפה, קירות עקומים  וכו') ובמערכות האינסטלציה והחשמל שלה - כי אם גם למפגעים הקיימים בסביבת הדירה וזה כולל גם מפגעים אקולוגיים (רעש, ריח, עשן וכו'), שכן מטריד, מחלוקת עם השכנים בנושאים מסוימים וכו'.