שועל

משכיר דירה? שוכר דירה? החוזה שלך מכסה את כל הבעיות?

 

חתמת שכל צד יכול להקדים את מועד תום השכירות בהודעה של חודש מראש? ואם הצד השני יתן לך הודעה כזו למחרת החתימה? ויש עוד הרבה סעיפים שלא חשבת עליהם.

 

 

עודכן ב- 12.10.2014 אין בהמלצות הבאות תחליף לייעוץ משפטי ומומלץ לקרוא בפורומים של חוק ומשפט פרטים נוספים רבים אודות הנושא. בקצרה יצוין כי הנקודות המצוינות בכתבה זו הינן החשובות והשכיחות מבין הנשכחות.

 

• לשים לב שמצוין בגדול 'חוזה שכירות בלתי מוגנת' וכי בגוף ההסכם יהיה מצוין כי השכירות היא "... ללא תשלום דמי מפתח ובתנאי מוקדם ומפורש כי לא תחולנה על השכירות, השוכרים והמושכר הוראות חוק הגנת הדייר, תשל'ב-1972 וכל חוק או תקנה אחרים המקנים הגנה או זכויות כלשהן לדיירים מוגנים והכל בהתאם ובכפוף להוראות הסכם זה כאמור להלן...". סעיף זה משמעותי ביותר במקרים בהם עולה הצורך לפנות את הדייר עקב הפרת החוזה.

 

• במעמד חתימת ההסכם השוכר יתן למשכיר את כל ההמחאות עבור כל תקופת השכירות – וההמחאות תהיינה בחתימתו (שלו – לא של גורם אחר - הורים, אחרים, גיסים, חברים וכו').

• על מנת לשמור על האפשרות שדייר חדש יכנס לדירה יום אחרי עזיבת הדייר הנוכחי יש לציין את השעה המדויקת לעזיבת המושכר – לא רק תאריך – כדי שקבלת המפתחות, בדיקת המושכר ומוני החשמל, מים, גאז, לא יתבצעו באמצע הלילה. לכן יש לציין 'עד [תאריך] בשעה [שעת עזיבת המושכר].

• לגבי מועד תום השכירות – במקרה שבו אחד הצדדים יכול להודיע לשני X ימים מראש על עזיבת המושכר, צריך להכניס סעיף הקובע שהיום האחרון לשכירות בכל מקרה לא יהיה ערב שבת או ערב חג – וכמובן לא בשבת או חג. המחמירים גם יציינו שזה לא יהיה יום חול המועד או איסרו חג או יום מימי צום, או ימי זיכרון.

• לציין שהשוכרים ישלמו עבור תחזוקה שוטפת של הבנין אבל לא עבור עבודות שיפוץ ופיתוח של המבנה – עבודות כגון החלפת אספלט בחניה, שיפוץ הלובי, שיפוץ חדר האשפה וכו'.

• צביעת המבנה – אם ניתן לשוכרים אישור לצבוע את קירות המבנה – לציין "למען הסר ספק" שהתקרה אינה אחד הקירות ואותה אין לצבוע בכל מקרה. את הקירות ניתן יהיה לצבוע רק בצבע לבן, אוף-וייט (ב'ז) או צבע בהיר מאד אחר אשר יוסכם בין הצדדים (כי אחרת יקשה מאד לכסות את הצבע הכהה בצבע לבן בתום השכירות). לציין שהצביעה בצבע אקרילי בלבד (סופרקריל או סופרקריל 2000) ולא צבע פלסטיק או צבע על בסיס סיד.

• אם השוכר מעוניין להתקין בדירה מזגן או מכשיר חשמלי גדול אחר אזי לציין שהשוכר אחראי על המכשיר החשמלי ועל נזקים שעלולים להיגרם למושכר עקב התקנתו או הפעלתו – או נזקים אחרים – ברכוש או בנפש – במקרה של נפילת חלקים ממנו. השוכר גם מתחייב לפרק את המכשיר במקרה ותעלה בקשה לגיטימית לעשות זאת מצד שכנים או הרשות המקומית. בכל מקרה השוכר מתחייב להחזיר את המושכר למצבו כפי שהיה לפני התקנת המכשיר. לציין שלשוכר עומדת הזכות למכור את המכשיר שהתקין לדייר אשר יחליף אותו – בתנאי שהדייר הבא יקבל עליו את אותה האחריות על המכשיר כפי שעשה זאת הדייר הנוכחי.

• במקרה וכל צד יכול להודיע לצד השני על עזיבת המושכר X ימים מראש (30 יום או 45 יום מראש) יש לציין במפורש כי 'החל מתאריך [תאריך שהוא כשלושה או ארבעה חודשים לאחר תחילת תקופת השכירות] יוכל כל צד להודיע לצד השני....' וזאת על מנת שלא יווצר מצב שבו אחד הצדדים מחפש בעצם דירה, או שוכר, לתקופה חודש או חודשיים בלבד - דבר אשר יגרום לטירחה רבה לצד השני - טירחה הכרוכה במציאת שוכר/נכס חלופי אחר.

• יש לציין כי השוכר יעשה שימוש בהמחאות בטחון רק בתנאי ש... [ולציין את התנאים להפקדתם]. לדוגמא, תשלום עבור הוצאות החלות על השוכרים ותיקון נזקים למושכר - וגם אז רק לאחר שניתנה לשוכרים הזדמנות לשלם עבור הוצאות ונזקים אלו ולא עשו זאת תוך פרק זמן סביר. קרא עוד בפוסט אודות המחאות בטחון. יש לציין כי לשוכר ניתנת הרשאה למלא בהמחאות אלו את התאריך (שהרי שישה חודשים אחרי התאריך שנרשם בהמחאה, ההמחאה אינה תקפה עוד - קרא עוד בפוסט בנושא המחאות). יש לציין כי המחאות הבטחון יוחזרו לשוכרים 60 או 90 ימים לאחר תום תקופת השכירות וזאת על מנת שניתן יהיה להשתמש בהם במקרה ולאחר זמן מה יגיעו חשבונות שלא שולמו על ידי השוכרים (ארנונה, חשמל - חשבונות דו חודשיים).

• יש לקבוע כי השוכרים לא יחליפו את המנעול לדלת הכניסה ואילו המשכיר יבקר בנכס רק בתיאום עם השוכרים, זמן סביר מראש, ולפרק זמן סביר.

• וחומר למחשבה עבור משכיר הדירה: יש משכירים אשר מחייבים את השוכר להעביר את חשבון החשמל על שמו של האחרון - כדי להמנע מאחריות לחובות אשר השוכר ישאיר אחריו, לאחר שיעזוב את הדירה. בהעברת החשבון על שם השוכר, השוכר מקבל בעצם בעלות על חשבון החשמל ויכול אף לבקש לנתק את אספקת החשמל לדירה זמן קצר לפני שהוא עוזב אותה... ברשת תוכל למצוא את כל הפרטים אודות תיק אלי קורן (אשר יוצג על ידי עו"ד רון עוזרי) נגד חברת החשמל אשר על פי הוראת השוכר ניתקה את אספקת החשמל אל נכס שהיה בבעלותו של התובע. חברת החשמל טענה כי פעלה בהתאם להוראות חוק משק החשמל ולפיו היא רשאית לפעול על פי הוראות הצרכן הרשום (במקרה זה השוכר) ואין לה כל חובה לבדוק זיקה קניינית לנכס (במילים אחרות - מי בעל הנכס).